まず、何より大切なことは、初期の督促をしっかり行うことです。支払い期日を過ぎた時点で、早々に連絡することで、賃料は約束通りに支払わなければならないことを理解していただくと共に、賃料が滞納になっていることを再認識してもらいます。
　次に、再三の督促・請求にも拘らず、支払おうとしない入居者に対しては、連帯保証人に相談をします。まずは「保証人さんから催促して欲しい」程度からスタートし、それでも入金にならない時は、保証人へ督促（内容証明郵便等で督促）を開始します。入居者・保証人ともども支払いに応じない時は法的手段に入ります。

では具体的にどのような方法があるでしょうか。どの方法を選ぶにしても、管理会社や弁護士などの専門家に相談すべきだと思いますが、法的手続きのあらましについて知っておくことは、オーナーにとって無駄ではないと思います。

支払督促の申し立て

滞納借主に送る督促状を、裁判所から発送してもらう方法です。裁判所から送られてくるので、オーナーが郵送する「内容証明郵便」よりも数段上の心理的効果があります。特に個人の連帯保証人には大きなプレッシャーになります。
　更に、この督促状が届いて２週間が経つと、裁判で判決を取ったのと同じ効果が得られます。つまり裁判をしないで「強制執行」のプレッシャーを与えることが可能です（実際には「仮執行宣言の申し立て」に、あと２週間が必要です）。
　手続きは、物件所在地を管轄する簡易裁判所に、用意されている申立書に記載して提出します。賃貸借契約書などの証拠書類を持参して下さい。費用も収入印紙や郵便切手など、裁判の半額程度で済みます。
　裁判を起こすのは煩わしい、でも、内容証明郵便を送ったのに効果がない、というようなケースに利用したい手続きです。
　この方法の欠点は、裁判所からの郵便が相手に届かない（留守や受取拒否など）と効力がないことと、相手が異議の申し立て（払うつもりはあるので少し待って欲しい等）をすると、通常の裁判に移行してしまうことです。

少額訴訟

裁判ではありますが、簡単な手続きで短期間に結論のでる方法です。60万円以下の金銭の訴えに限られます。滞納額が60万円以上の場合は、一部として60万円分を請求することで、この制度を利用することができます。
原則として、その場で判決がでますから、短期間で解決できます。前述の「支払督促」と比べると、実際に裁判所から呼び出されるところに、プレッシャーをより大きく感じる借主・連帯保証人が多いかもしれません。管轄は物件所在地の簡易裁判所です。もともと訴訟制度を手軽に利用できるために作られた手続きなので、申し立ての方法も専用用紙が用意されていて難しいものではありません。

以上の方法は、強制執行するにしても可能なのは回収だけで、明け渡しの執行力はありません。

次は「明け渡し強制執行」のできる法的手続きを説明します。
　ここで決断が必要ですが、それは、ある程度の損害は覚悟しなければならない、ということです。賃料滞納による明け渡しを求める場合に、被害ゼロで解決する、というのは難しいでしょう。「何とか入金させてから出て行ってもらう」という考えだと、さらに傷口が拡がることになってしまいます。一日も早く追い出して、次の優良入居者を確保するという考えに切り替える必要があります。退去した滞納者に、あとで請求を続けることが可能な場合もありますし････。

即決和解の申立

即決和解とは、貸主と借主が簡易裁判所に出かけて、裁判所で和解する手続をとることをいい、和解が成立すると、和解調書が作成されます。借主が約束の日までに支払わなかった場合はこれを債務名義として明け渡しの強制執行をすることができます。裁判所に申し立てる前から当事者で和解が成立しているので「即決」の名前が付いています。手続きの方法は管理会社か弁護士に確認してください。この方法は比較的短期間で強力なパワーを手に出来ますが、相手（借主）が従順な人でないとうまくいきません。借主が裁判所の定めた日に来ないと和解が成立しないからです。

明渡し訴訟

最後は通常の訴訟による明け渡し請求です。弁護士に依頼するのが普通です。費用は弁護士によっても違いますが、はじめに20万〜30万円、あるいはそれ以上の地域もあります。訴訟提起から判決のでるまで、順調に進めば２ヶ月程度のようです。そのあと、執行文のついた判決がでれば即日申立てをして、強制執行まで通常１ヶ月半から２ヶ月、早ければ３ヶ月ちょっとで決着がつけられるようです。
　ここまでの費用は、弁護士や運送業者、保管料その他で70万〜80万円程度はかかると言われます。この間は賃料も入ってきませんから、損害総額は大きく膨らんでしまいます。強制執行による方法で決着をつけることがオーナーの為にならないと言われる所以です。　

最近では個人の連帯保証人ではなく、連帯保証を専門に行う会社を利用するケースが増えています。滞納が発生したら連帯保証会社が督促しますし、貸し倒れになっても最後は滞納分を保証しますから便利な制度です。利用する場合は保証会社と提携している不動産会社に仲介を依頼すればOKです。その際は保証会社の安定性に留意してください。保証会社が潰れてしまっては元も子もないからです。

オーナーの賃貸住宅経営の目的は、長期にわたり安定収益を確保することです。そのために大切なことは、入居者に"安全"で"快適"な住まいを提供し続けることだと思います。
　一方で建物設備は、完成した直後から老朽化が始まります。入居者のニーズも時代の流れの中で変化していきます。常に賃貸住宅に住む人の希望や動向を意識して、必要に応じて修繕維持を実施していかなければ、安定収益確保に支障をきたすことになります。
　たとえば新築の木造アパートがあったとします。オーナーとしては、これから30年間このアパートに充分働いてもらおうと期待するでしょう。"充分働く"とは、30年の間に賃料をしっかり稼いでもらうということです。
　ところでアパート設備の中でユニットバス（ＵＢ）があります。　一体型の浴室のことですが、数ある設備の中でも入居者の注目度が大きいものです。このＵＢですが、30年間取り替えなしでアパートは維持できるものでしょうか。浴室としての機能（お湯をためて身体を洗う）が果たせるかどうかと、入居者の満足（清潔感、使い良さ）が維持できるか、ということです。

いろいろ意見はあると思いますが、仮に、取り替えなしでは入居者の満足は得られにくい、と判断したとします。30年間で取り替えをするとしたら、いつの時点が一番効率がいいでしょうか。「15年経ったとき」ですね。丁度半分過ぎたときに替えればＵＢはかなり良い状態で維持でき、入居者の満足も得られるでしょう。
　ところが、築15年のアパートのオーナーに「そろそろＵＢを替えましょう」と提案すると、「バカ言うな、まだ使えるじゃないか」と言われてしまいます。確かに15年では「まだ使える」状態ですから･･。しかし30年の期間で物を考えると、「このままあと15年間もちますか」ということになるのです。20年目に替えたら２代目ＵＢの活躍の場は10年しかありませんし、初代ＵＢの15年目から20年目の間に入居者の不満をかう恐れがあります。不満が出れば空室発生につながってしまいます。
　修繕計画をあらかじめ立てておく大切な理由はここにあります。目先ではなく修繕のタイミングとして一番効率の良い時期を選ぶために、中長期の修繕計画が役に立つのです。

修繕を行うときに問題になるのが資金です。空室が増えだして収入が減ったときに「修繕の金が必要」と言われてもポンと出せるものではありません。また「お金をかけたら本当に部屋がうまるのか」という疑問もあるでしょう。
　さて、資金のことですが、まさに修繕計画を作成する目的のひとつに「資金の準備」があります。15年後にＵＢの交換が必要だから、その資金を15年かけて準備しよう、ということです。
　具体的には、最初の5年〜10年間に「鉄部の塗装」「室内設備（エアコン、風呂釜など）の修理」「配水管の洗浄」等の修繕が必要となります。
　つぎの11年〜15年の間には「外壁・屋根の塗装」「鉄部の塗装と防水」「土台の坊蟻処理」「エアコン、風呂釜の交換」「浴室厨房設備の部分交換」「配水管の洗浄」等が必要です。
　その後も5年ごと30年目まで、必要な修繕項目とその金額を算定したものが修繕計画です。木造2DKの場合で30年間に必要な修繕費が一部屋あたり200万円という試算もあります。年間で6.5万円、1ヶ月で5500円という計算になります。もし家賃が8万円なら収入の7％程度を修繕のために貯めておく必要があるということです。
　この資金準備計画を新築の時に立て、貯蓄しておけば修繕実施の時に「資金がない」ということは避けられるのですが、多くの場合そのような計画が行われていないのが実状です。

では、どうするか。
　まず現時点での建物設備の点検を行います。人間の健康維持に定期健康診断が必要なように、賃貸物件にも定期点検をおこなう必要があります。もし不健康な人間が健康診断を受けたらどうなるか。応急処置が必要な場合はその処方箋がくだされます。場合によっては即入院ということもあるでしょう。多くの場合は薬と治療が施され、食事や運動等の生活習慣の改善が指示されると思います。
建物設備も同様で、「すぐに対処しなければならない修繕」と「これから経年に応じて必要になる修繕」を洗い出すことになります。そして必要な資金を算定します。新築と違って残された期間が30年ではないので、全部交換より一部交換で済ませられないか、修理で対処できないか、支出をなるべく抑えて効果のあがる修繕方法を選択するのは言うまでもありません。
　資金面では「設備機器のリース」活用も検討に値すると思います。修繕項目の中で大きな費用を要するのは、外壁・屋根塗装など構造本体の修繕と、エアコンや給湯器など設備改善の２つです。この設備改善にリースを活用する方法があります。アパート経営者などの事業者だけが利用することができます。
メリットとして

リース期間は4〜8年、期間満了後も設置機器の使用は可能です。ちなみに100万円くらいの設備改善工事の場合、8年のリースを活用すると毎月の支払いのリース料はおおむね1万5000円程度になります。

賃貸物件の美観を保つためには定期清掃も欠かせません。できればゴミの収集日に合わせて週3〜4回の清掃が望ましいところですが、最低でも週1回の日常清掃が必要です。
　また、時代の変化に対応して行う改善をグレードアップ工事と言います。たとえば、以前は和室主体の間取りが一般的でしたが現在は洋室が好まれますから、間取りの和洋変更が必要になっています。今後は世帯あたりの人数が減る一方なので、広いスペースが求められます。3DKより2LDKが、6畳より8畳が望まれています。エアコンもファミリー物件には無くてもよかったのですが、現在は必須設備です。バランス釜タイプの浴室も現在は好まれませんから改善が必要です。
　グレードアップ工事は、時代の変化により生じるもので、工事方法もさまざまで予測はできませんから「修繕計画」に含まないのが一般的です。この分の資金準備にも余裕を持たせておきたいところです。

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